Une autre idée du conseil

Un réel enjeu pour les organismes de logement social

Ou comment la défaillance de certains locataires peut mettre en péril l'édifice assurantiel d'un propriétaire bailleur ?




Le constat

1. Une obligation légale impose au locataire : souscrire une assurance couvrant sa responsabilité locative. Le propriétaire doit vérifier le bon respect de cette obligation. Problème : dans la pratique, c'est quasi-impossible. L'assurance des risques locatifs est une assurance obligatoire à charge du locataire mais il est en pratique impossible pour les propriétaires bailleurs de vérifier la validité des attestations fournies par les locataires au moment du contrôle (annuel le plus souvent). Du fait d'une plus grande souplesse des conditions de souscription entre les particuliers et les assureurs, d'une concurrence féroce, les contrats d'assurance proposés aux locataires sont à échéance courte (1 mois la plupart du temps).
   
   
2. La solution existe : le bailleur peut souscrire, pour compte des locataires « défaillants », un contrat d'assurance « Responsabilité des locataires non assurés ». Problème : il est très difficile de trouver preneur. Les assureurs présents sur ce marché sont peu nombreux et peu enclins à accepter le risque car le contrat est déséquilibré (Exemple : sinistre potentiel : 100 000  à 200 000 € / prime moyenne (pour un organisme de 10 000 logements) : 5 €.HT par mois et par locataire non assuré, soit une prime de 30 000 €  sur la base du pourcentage usuel : 5% de locataires non assurés).
   
   
3. La conséquence est lourde : la mise en péril du contrat d'assurance du propriétaire d'immeubles. En cas de sinistre, c'est le contrat Multirisques Propriétaire d'immeuble souscrit par le bailleur social qui est actionné. Si le locataire n'est pas assuré, l'assureur multirisque ne peut engager de recours envers l'assureur du locataire. Le locataire est généralement insolvable. En conséquence, l'assureur paye mais propose des augmentations de prime et de franchises dissuasives au bailleur, qui n'a d'autre choix qu'accepter. De plus en plus souvent, l'assureur résilie le contrat. Le bailleur est alors soumis à la loi du marché : pas ou peu de candidats à la consultation, conditions de prix exorbitantes.
   
   
4. Risque encouru : la mise en responsabilité du propriétaire en cas de sinistre.En cas de sinistre survenant du fait d'un locataire non assuré, le risque de mise en responsabilité du dirigeant et du propriétaire- bailleur en tant que personne morale n'est pas nul. Le motif en serait le défaut de contrôle ou la défaillance dans le contrôle des assurances locatives. Les incidences seraient proportionnelles à la gravité des dommages corporels et matériels.

La solution

Le groupement d'achat : intérêt d'une solution mutualisée pour la couverture de ce risque particulier
 
Unicité des conditions de garanties négociées
La force de négociation du groupement d'achat permettrait d'obtenir de meilleures conditions de garanties et d'acceptation du risque par l'assureur.

Optimisation tarifaire
Actuellement, les coûts d'une assurance « Responsabilité des locataires non assurés vont 
de 5 à 9 €.HT par logement et par mois. Le groupement d'achat permettrait d'obtenir de meilleures conditions économiques.

Une assiette de prime attractive pour les assureurs
Assise sur plusieurs milliers de locataires potentiellement non assurés, la prime potentielle  redeviendrait significative et permettrait  à l'assureur de porter le risque en restant sur un taux moyen de 5 €.HT/ log/mois, donc sur des niveaux de prime raisonnables.

La sécurisation juridique du dispositif : récupération des primes auprès des locataires
Le projet de loi ALUR contient une disposition visant à permettre au bailleur de souscrire une assurance pour le compte du locataire, si ce dernier ne lui remet pas son attestation d'assurance, conformément à la demande qui lui en  est faite.
Le coût de l'assurance contractée est récupérable sur le locataire. Cette disposition est introduite dans l'article 7 (g) de la loi du 6 juillet 1989, qui se trouve ainsi modifiée.

Notre assistance

Habitat & Territoires Assurances accompagne les propriétaires dans cette démarche :

• définition des garanties, élaboration du cahier des charges
• analyse des offres et aide au choix de l'assureur